Ante la actual situación de crisis de vivienda en nuestro país, que podría agravarse por la situación internacional y económica desatada por el conflicto bélico en Irán, el día 22 de marzo de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán.
Dicho Real Decreto-ley está pendiente de su convalidación o no en las próximas semanas en el Congreso de los Diputados. Independientemente de su convalidación o no, la norma está en vigor desde el día 22 de marzo de 2026 y, por tanto, va a afectar a un número importante de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Las principales medidas extraordinarias y urgentes son las siguientes:
- Se establece una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años de los contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes a fecha 22 de marzo de 2026, en los que el periodo de prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU), o de prórroga tácita (artículos 10.1 y 10.2 de la LAU) finalice antes del 31 de diciembre de 2027.
- Esta prórroga no es automática, sino que requiere de una solicitud expresa por parte de la persona arrendataria, por lo que desde UCARAGÓN se recomienda efectuar la solicitud de prórroga mediante el envío de un burofax.
- La prórroga es de carácter anual, hasta un máximo de dos años.
- Durante la prórroga se mantienen íntegramente los términos y condiciones del contrato.
- Debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo en estos supuestos:
- Que exista un acuerdo entre las partes que establezca otros términos o condiciones,
- Que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes,
- Que el arrendador haya comunicado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda conforme al art. 9.3 LAU.
- La norma declara expresamente la incompatibilidad de esta prórroga con la prevista en el art. 10.3 LAU (contratos de inmuebles ubicados en zona de mercado residencial tensionado), que se aplicará con carácter preferente.
- Renovación o nuevo contrato con renta inferior. La medida de prórroga extraordinaria adoptada en este Real Decreto-ley 8/2026 no se aplicará cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato, o la firma de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
- Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta, para aquellos contratos cuya renta deba ser actualizada entre el 22/03/2026 y el 31/12/2027, con sujeción a las siguientes condiciones:
Arrendadores que sean grandes tenedores (art. 3.k Ley 12/2023):
– El incremento no podrá exceder del 2%, incluso si existe pacto entre las partes.
– En ausencia de pacto, se aplica igualmente el límite del 2%.
Arrendadores que NO sean grandes tenedores:
– Las partes pueden pactar libremente el incremento.
– Si no hay acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
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